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2018年 2月 23日 星期五  
多伦多房地产投资攻略

房地产投资一直以来是大家茶余饭饱时最多讨论的话题之一,在当今存款利率超低的时代,许多房产投资客都从买卖出租,甚至短线炒楼获得了不小的收益。那么这篇攻略就介绍了在多伦多投资房产基本因素和几种常见的方式。

 

投资房产必须要考虑的基本因素

 

1 资金

现在加拿大的贷款基准利率虽然在3%的超低点,但是想要获得批准的条件确是非常严格,尤其是第二套房的贷款,很多新移民们都必须要准备35%的首付,银行才同意贷款。对比理想状态的25%首付,35%首付会大大缩减投资回报率。

 

2 税

来到了加拿大,才知道税高。物业出租收入将会当作个人收入,按照当年收入交所得税,卖房增值的部分需交增值税,房产转让也得交一次土地转让税,只有自住房才能免增值税。 所以在考虑买投资房产之前,最好确认已经安全搞懂了税的问题。

 

3 时间

大部分的房产投资都是超长线,想要短期赚钱风险很大,和股市一样,房市也是无法预期的。

 

投资房产的5种方式的优缺点

 

1 投资Condo共管公寓

多伦多现在已经成为北美最多在建高楼的城市, 那么到底为什么有这么多人在买这些高层condo呢?一个好地段的condo基本上租金刚好等于月供(25%首付按揭贷款本金+利息+管理费+地税),业主可以让租客替自己养房,而condo的保养和维修比较house便宜不少。现在多伦多condo的空房率只有百分之1点几,基本上30天就能租出。这种出租的投资方式的缺点在于多伦多的法规还是比较倾向于租客,一旦产生纠纷,房东受到的处罚的机会很大。

 

2 现金流物业

现金流物业,顾名思义就是自己住的房子出租一部分出去而产生现金流。在多伦多最常见的就是装修地下室成分门出入的第二套公寓,这样的两房的地下室大概可以租到$1000左右月租, 以现在的按揭利率来看,可以从银行多借到20万。Housed的升值空间远大于condo,再加上自己同住在一个物业里又方便管理,现金流物业相对来说是比较安全的投资,既减少了还贷的压力,又放大了增值的空间。不过这种方式一定会影响到自己平时的生活,租客的噪音,气味往往是没有办法避免的,而房东也需负责任何修理和装修,另外一个需注意的是租客住在家里会增加在市场上挂牌出售的时间。

 

3 短线炒楼Flipping

短线炒楼是最近从美国刮来的一个热风,不少电视节目也介绍了很多成功的案例,很多职业炒楼者会物色那些比较破旧的房子,以便宜的价格买入,专业装修,再以高于市场价的价格卖出以赚差价(很多人都愿意支付更高的价格去买同区但是是新装修的房子)。但是要真正做一个职业炒家也不是件容易的事,装修房子往往会碰到控制不了成本,控制不了工期等等问题。很多项目都是一边要加装修成本时间,一边又要付按揭月供地税,最后以失败告终。

短线炒楼必须的是找到一个真正懂行的地产经纪和有非常好口碑的装修团队。

 

4 投资短期出租Condo

现在随着网络越来越发达,短租condo越来越时兴,给酒店业都带来了不小的冲击。 这类只租短期的condo和传统的出租一年的condo不一样,这类condo可以是以天或者是以周出租,这类condo的租金大概是传统按年租condo的两倍,通常也不受到出租法规的约束, 很多年轻人都喜欢投资这类condo,一般都在医院,大学,金融区附近。此类condo投资之前一定要确认是否符合大楼的条例,并且计算广告,清洁,家具等等附加费用。

 

5 楼花投资

楼花投资指的是在大楼开建之前买入,建完之后卖出,从中获得差价。这种投资方式深受华人喜欢,较低的分期投入(一般是15%-20%), 交房前没有任何费用,基本上手头有6万8万现金的人很多都会选择这种方式投资。楼花投资的风险在于5年以上的投资期(基本上所有的楼花都有延期的现象),两次交接其中的隐藏费用,HST(安省消费税),以及贷款资格和利率的不确定因素。

 
上传: Martin
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